2030年，中国预计租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元。“十四五”时期，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难。北京、上海、广州、深圳,四个一线城市具有庞大的租赁住房需求,将分别计划筹建新增保障性租赁住房合计超200万套（间），在“十四五”总筹建规模中占比约三成。保障性租赁住房已成为各大城市保障房体系的建设重点，保障性租赁住房REITs项目可提供创新性的融资渠道，助力我国住房保障体系发展。

一、保障性租赁住房REITs发展现状

2021年7月2日，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958号），明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。2021年底，上海、广东、浙江、江苏等地积极响应，出台一系列相关政策鼓励推进保障房REITs产品试点。2022年8月，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT以及红土深圳安居REIT三只产品同步发售。11月，华润有巢REIT正式获批，为国内首单市场化机构运营的产品。

从目前已发行的保障性租赁住房REITs情况来看，四只REITs的底层资产均具有良好的区位优势，且募资规模和认购价格相当。2022年项目保障性租赁住房REITs项目表现出了较强的稳定性，年化营收均略高于预期，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT的2022年年化营业收入完成度分别为101.7%、102.9%、103.4%。从行业层面来看，保障性租赁住房行业REITs的EBITDA也是所有上市REITs行业中最高的，体现了保障性租赁住房类REITs优秀的持有价值。

（一）相关政策梳理

中央层面，2021年7月以来，多个部门陆续出台相关政策，着力引导推动优质保障性租赁住房资产发行REITs产品。2023年3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》（编号），国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号），适当降低了首发项目资产规模不低于10亿元的门槛要求，明确首次发行保障性租赁住房REITs项目，当期目标不动产评估净值不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的两倍，鼓励更多优质资产参与公募REITs市场，允许更多的保障性租赁住房优质项目“通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求”。236号文还提到，产权类项目（保障性租赁住房等）拟将分派率要求整体微调为3.8%，与之前958号文要求试点REITs未来3年净现金流分派率原则上应不低于4%相比，有所降低。除此之外，《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》和236号文延续了此前保障性租赁住房试点发行REITs的做法，在发起主体、回收资金用途等方面构建了有效的隔离机制，形成多主体参与、多渠道土地供应、多资金来源的模式。

表1中央层面支持保障性租赁住房REITs发展的相关政策梳理

来源：中央财经大学绿色金融国际研究院根据公开资料整理

（二）底层项目经营情况

整体来看，已发行的四只产品底层资产均位于核心城市的核心居住地段，租赁需求旺盛。在房屋租金方面，多地政府为保障新市民、新青年以及中低收入家庭等群体能够负担保障性租赁住房，对租赁价格及其涨幅均有所规定，执行租赁价格不得超过市场租赁住房评估备案价格，年增幅不超过5%。目前已上市产品的租金均略低于同地段同品质市场租赁住房租金；在出租率方面，四个底层项目均拥有较高的出租率水平，其中中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT旗下项目接近满租状态；租户结构方面，红土深圳安居REIT底层资产的租户以企业为主，收入来源较分散。中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT标的项目则以个人租户为主；租约期限分布方面，中金厦门安居REIT现有租约期限较短，主要分布在1-2年，其余两只REITs所持项目租约期限则以2-3年为主。

表2四只保障性租赁住房REITs底层资产出租情况

来源：中央财经大学绿色金融国际研究院根据公开资料整理

二、保障性租赁住房REITs的优势与劣势

（一）优势

1.拓宽直接融资渠道，促进行业转型发展

保障性租赁住房是我国现阶段大力扶持的重点民生工程，其建设资金主要来自于政府投资、金融机构融资、企业债券融资三个方面。“十四五”时期，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），建设规模的扩大及建设标准的提升进一步推高了行业的资金需求，基础设施公募REITs的推出有助于房地产企业拓宽融资渠道，通过降低负债率、打通“投融建管退”闭环使行业传统的商业模式得以重构，进而达到促进产业转型发展的目的。譬如华润有巢REITs上市后，企业借力转型为“行业领先的公寓资管商”，战略方向转为“培育孵化租赁住房项目，通过REITs实现资金回收再循环滚动投资，做大有巢REITs及轻资产管理规模”，实现住房租赁领域“轻资产+重运营”的全周期循环。

2.盘活存量资产，扩募空间大

经历二十多年高速发展的房地产行业面临转型困境，传统的商品房周转模式难以持续，开发利用存量资产成为新的市场需求。此外，随着城市流动人口不断增加，住房需求持续增加，当前住房租赁市场缺口超3000万套。REITs等工具有助于提高租赁房源市场供给规模，引导多主体参与投资，形成可持续发展模式。自2021年以来，我国陆续出台了一系列促进保障性租赁住房发展的优惠利好政策，尤其在土地、财税及融资支持方面，以提高保障性租赁住房市场的活跃程度。以红土深圳安居REIT为例，通过发行REITs，企业盘活了共计1830套保障性租赁住房。同时目前深圳市人才安居集团以绝对控股方式持有的可扩募资产预计投资规模53.6亿元，是拟发行红土深圳安居REIT资产估值的4.6倍，意味着该REIT未来将有更多的项目作为备选资产，可扩募资产储备充足。

（二）劣势

1.保障性租赁住房供给不足，优质资产欠缺

据中金测算，我国城镇范围租户占比平均约23%，低于海外成熟市场的30%以上，距离大城市的50%有明显差异，存在住房结构短板。在整体租房市场上看，分散式房源占比超80%，整体运营服务、房源质量、租户来源稳定性等方面保障性较差，与公募REITs底层资产高稳定性需求相违背。但保租房概念于2019年提出，尚处于初级阶段，未来发展潜力较大。

2.地区差异明显，全面推进难度大

当前发行的四单保租房公募REITs均位于北上广深一线城市以及外来人口涌入的厦门，有明显的区位优势。我国的保租房体系区别于国外面向于中低收入人群的标准界定，更多是针对青年人以及新市民，帮助城市留存劳动力及人才需求。因此，保租房市场活跃程度将依托城市吸引力，一二线城市需求较大，中西部地区住房租赁市场基本饱和，呈现出不平衡状态。其中一线城市受土地空间限制，整体规划新建保租房规模有限，盘活闲置资产可能性大。

三、保障性租赁住房REITs发展建议与展望

（一）完善税收优惠措施，拓宽发行主体

公募REITs能够为我国保障性租赁住房发展提供大量资金，有助于改善租赁市场供给结构，满足新市民的住房需求，助力我国城市化进程和经济高质量发展。但同时也应当注意到保租房产业在运营发展过程中平衡其政策性和市场化的难度。公募REITs在资金募集及退出通道、底层资产运营等方面具有独特优势，未来还应当继续拓宽发行主体，完善具有针对性的税收优惠政策等，对保租房公募REITs的发展予以扶持，以此来抵消其政策公益性带来的收益损失，更好发挥保障性租赁住房惠民生、调结构、稳增长的积极作用。

（二）推动行业快速实现绿色化发展

从政策端来看，保租房作为先期入选公募REITs试点的资产类型，其目的在于改变资金回收周期、推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。除此之外，我们认为未来公募REITs还可在推动行业绿色转型方面发挥重要作用。主要体现在两点，一是在保租房改建扩建过程中融入绿色理念。通过减少新建建筑面积、引入现代高效节能环保技术、推动新能源广泛应用等措施实现建筑领域节能减排，未来此类措施所带来的绿色效益有望直观表现在REITs产品估值中；二是在底层资产运营方面推行低碳化管理。在“公募基金+ABS”架构和外部管理人模式下，有助于提升保租房类资产运力管理水平，通过推行数字化租赁和运营系统、智能化水电管理等多种精细化、低碳化管理施来提升低碳收益，并最终反哺资产收益。除此之外，保租房绿色低碳发展还可降低建筑能耗，减少水电、取暖等费用支出，进一步降低新市民、青年人的房租负担，有望实现多方共赢发展。

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参考文献：

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[7]余秀娟,我国保障性租赁住房REITs融资模式研究[J].银行家.2023(03)

[8]宫玮,我国保障性租赁住房绿色低碳发展现状及建议[J].住宅科技.2023,43(02)

作者：

吴倩茜中央财经大学-北京银行双碳与金融研究中心研究员

张琦彬中央财经大学-北京银行双碳与金融研究中心 助理研究员

张诗琦中央财经大学绿色金融国际研究院科研助理