在房利美（Fannie Mae）系列专题研究首篇，我们已从公司发展历程、绿色债券发行情况等入手，全面介绍了该绿色债券市场的“明星”发行人。接下来，本文将针对房利美绿色MBS的发行机制、实施效果以及对我国经济发展的借鉴等方面展开讨论。

一、房利美绿色MBS的机制及实施效果

房利美通过发行绿色抵押支持债券（MBS），为美国房屋抵押贷款二级市场提供“绿色”资金，以此引导居民充分利用清洁能源，减少不可再生资源的消耗；引导建筑商建造绿色建筑，促进住房和建筑的绿色化。

（一）两种绿色MBS产品

房地美的MBS产品包括绿色奖励MBS（Green Rewards MBS）和绿色建筑认证MBS（Green Building Certification MBS）两个种类。

绿色奖励MBS适用于已有建筑物的低碳节能改造，通过为业主提供低利率绿色贷款，鼓励其加大在能源效率、水资源效率和太阳能技术等方面的投资。此外，为持续监测绿色资金的使用情况及其成效，房利美还要求参与绿色奖励MBS的用户出具能源及水资源审计报告，并在贷款期限内每年向房利美报告房产的能源星级得分和能源使用强度；以及在贷款交付之前，完成该房产的高性能报告（ High Performance Building Report）。

而绿色建筑认证MBS则是通过为获得绿色建筑认证的房屋建造提供资金来支持可持续发展。与绿色奖励MBS一样，也是通过低利率贷款激励来促进住房与建筑领域绿色化，且只有在绿色建筑获得诸如能源之星等认证后，才能享受该低利率贷款政策。与绿色奖励MBS所不同的是，绿色建筑认证MBS不需要递交能源和水资源审计报告，但每年需向房利美报告房产的能源星级得分和能源使用强度情况。

（二）绿色MBS的实施效果

一是对环境的影响。在美国, 能源使用过程中所产生的二氧化碳排放有近20% 来自于家庭住宅；另外，水资源匮乏现象也在很多地区日益突出，根据美国环境保护署预计，到2024年将有40个州出现缺水。因此，提高能源利用效率和水资源使用效率十分必要。房利美公司鼓励将绿色MBS募集的资金投入到照明改造和节能设备置换领域以节省电力消耗；通过降低水龙头流量和高效用水等措施减少水资源使用；通过给中央供暖设备安装室内温度反馈装置、安装节能窗户等方法提升能源使用效率。通过上述措施共实现节省水资源约60亿加仑，相当于近54000个美国家庭的年用水量；共节省能源约43亿千英热( kBtu)，相当于34000个家庭的年用能量；共减少287 000吨温室气体排放，相当于约61000辆汽车的年排放量。

二是对家庭和社会的影响。房利美通过实施绿色MBS计划，在促进住宅和建筑物绿色化的同时，给家庭和社会带来了诸如提升环境舒适度、降低生活成本和增加就业机会等一系列积极影响。在提升居住环境舒适度方面，在2012至2018年的7年间, 房利美发行的绿色MBS累计实现投资2.08亿美元用于节能节水改造；并对2000余个住宅进行升级，通过提升室内空气质量、使用更高效的冷热调节设备等，使得越来越多的家庭和个人能够生活在更加环保和健康的环境中。在降低家庭生活成本方面，截至2017年底，通过绿色MBS的实施平均为每个家庭每年节约131美元的能源和水资源支出。尤其对于低收入群体而言，节省的费用可以补充其在教育、医疗以及交通等方面的支出，切实提高生活质量。在增加就业机会方面，2012至2018年间，住房等建筑物的绿色建造为社会提供了17万个就业机会，为家庭和个人贡献了72亿美元的工资收入，为国家贡献了146亿美元的国内生产总值[1]。

二、中国对房利美绿色金融的经验借鉴

在中国，建筑业作为“能耗大户”，每年均会大量地消耗能源以及产生温室气体。根据中国建筑能耗研究报告（2018）的统计，2018年中国建筑业能源消费总量为8.99亿吨标煤，占全国能源消费总量的20.6%；排放温室气体19.61亿吨，占全国总排放量19.0%。因此，促进建筑绿色化对我国实现低碳经济和可持续发展尤为重要。

第一，积极发挥国开行政策性银行作用发展绿色MBS业务，促进中国绿色建筑发展。中国版“住宅银行”——国开行的住宅金融事业部自2014年4月成立以来向邮储等金融机构和其他投资者筹资，重点用于保障性安居工程和棚户区改造工程。国开行与房利美在性质上同属于政府支持机构，因此可借鉴房利美的做法，在住宅事业部下设立专门的组织结构，开展绿色MBS业务，募集资金可用于支持绿色棚改，例如在棚改过程中通过在公共区域照明灯、家庭住房水龙头流量、中央供暖装置等方面设置节能标准，实现棚改低碳节能发展，此外住宅金融事业部也可将绿色MBS募集资金进一步用于支持新建住房绿色发展，依托国开行政策性金融机构的作用，可为符合低碳节能标准的绿色住房贷款提供一定补贴优惠，对节能效果突出、示范效应强的绿色建筑项目进行政策奖励，从而推动中国更多建筑绿色低碳发展。

第二，调动住房公积金沉淀资金投向绿色产业，出台公积金绿色住房贷款优惠扶持政策。我国目前披露的住房公积金沉淀资金总量为2010年的6329.74亿元，但这样大规模的沉淀资金一直以来存在着使用范围狭窄、收益有限等问题。未来，中国可尝试通过购买绿色债券、绿色MBS等绿色金融产品，盘活住房公积金沉淀资金的同时，借助公积金规模大、来源稳定等优势为我国绿色产业发展提供充分的资金支持。此外，还可制定公积金绿色住房贷款扶持政策促进我国绿色建筑发展：可以设立公积金绿色审批通道，专门受理新购绿色住宅或进行房屋节能改造等公积金提取申请，引导和鼓励人人参与建筑绿色化工程；可以提高购买绿色住宅公积金的最高贷款额度，例如2018年6月出台的《广东绿色建筑量质齐升三年行动方案（2018－2020年）征求意见稿》就提出公积金管理部门对使用公积金贷款购买二星级以上绿色建筑的，公积金贷款额度可根据各地的实际给予购房人以适当10%左右的上浮等；可以对绿色住宅公积金贷款提供利率优惠，降低绿色住宅公积金贷款的成本，从而扩大绿色住房贷款市场需求，推动绿色建筑发展。

第三，完善绿色建筑评价标准，加强绿色建筑信息披露。中国是全球第一个由政府推动构建绿色金融体系的国家，2006年，原住房和城乡建设部出台了《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2006)，第一次为绿色建筑贴上了标签。但目前为止，我国绿色建筑评价标准可操作性仍然不强。与国外绿色建筑评价体系相比，我国绿色建筑评价标准仅是通过满足控制项的基础上对满足一般项和优选项的几类评价指标按照一定权重进行得分汇总，从而将绿色建筑项目划分为三个星级。这样简单的操作无法突出关键指标项目所存在的问题，极易导致“绿色”程度降低。而房利美绿色MBS业务中采用的LEED(Leadership in Energy andEnvironmental Design)评估体系则从可持续建筑选址、水资源利用、建筑节能与大气、资源与材料、室内空气质量几大方面对建筑物进行综合考量，进行打分制度（满分110分），将建筑物分为认证级（40分-90分）、银级（50分-59分）、金级（60分-79分）、铂金级（80分以上），评价维度更为细化，可操作性更强。未来，中国可借鉴房利美做法，同时结合中国建筑实际能耗使用情况，细化绿色建筑评价指标，以减少识别成本、提高可操作性，并加强绿色建筑标准认证，引导绿色建筑高星级发展，提高绿色建筑认证标准在市场上的认可度，从而全面推进绿色建筑发展。此外，中国目前虽然已经有国家绿色建筑项目信息网等网站披露绿色建筑标准等方面的管理办法，但一直以来缺乏对绿色建筑具体节能情况的信息披露。未来，可以借鉴房利美在公开披露系统（DUS Disclosure）对绿色融资产品的能耗使用情况、“能源之星”得分等进行披露的做法，设立相关机构及网站对第三方绿色建筑认证评级变动情况、建筑能耗统计、能源审计以及建筑物能耗节约情况进行定期更新，通过针对性的信息披露，发展市场投资者对于绿色建筑标准的认同，从长远意义上推动绿色建筑的发展。

参考资料

[1] Multifamily Green Bond Impact Report 2012-2018

[2]‘Second Opinion’ on Fannie Mae Multifamily Green Bond Framework

[3] 中国建筑能耗研究报告（2018）

[4] DUS Disclose Information Center.

http://www.fanniemae.com/portal/funding-the-market/mbs/multifamily/dus-disclose-information-center.html

[5] 房利美绿色金融网 www.fanniemaegreenfinancing.com

[6]《广东绿色建筑量质齐升三年行动方案（2018－2020年）”征求意见稿》http://www.grgjj.com/gejiao/show/1429.aspx

作者

杨雯茜 中央财经大学绿色金融国际研究院科研助理、国际经济与贸易学院本科生

吴雨健 中央财经大学绿色金融国际研究院科研助理、财政税务学院本科生

张 宇 中央财经大学绿色金融国际研究院科研助理、保险学院本科生

指导老师

史英哲 中央财经大学绿色金融国际研究院副院长

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新媒体编辑：曹应盈