从2021年中央经济工作会议首次提出房地产新发展模式，到2022年《政府工作报告》重申“探索新的发展模式”，再到日前召开的国务院金融委会议明确要“提出向新发展模式转型的配套措施”，探索房地产新发展模式已然成为一个日益紧迫、亟待破题的新课题。房地产新发展模式究竟长什么“模样”？将带来房地产市场格局怎样的嬗变？在新的格局和模式下，房企该如何生存、凭什么去竞争？这些问题下，基于可持续发展的ESG（环境、社会和公司治理）或将成为房企未来发展的选择。
一、房地产新发展模式的方向是什么？
所谓新发展模式，就是要从土地供应、房屋投资开发及销售各环节创新房地产供给模式，摒弃房企盲目扩张、一味追求规模快速膨胀的既有“高负债、高杠杆、高周转”的经营发展模式，逐步向注重产品与服务品质的模式转变，回归产业基本面，实现房地产开发产供销各环节的均衡。其实质就是要对已经出现病态或非良性循环态势的房地产业进行纠偏，推动房地产降杠杆、去金融化，避免房地产业既有发展模式过度金融化而引发的区域性、系统性风险，以基础性制度建设推动房地产业步入良性循环的发展轨道。
在坚持“房住不炒”导向下，综合我国人口、城镇化进程以及居民房产保有率来看，我国房地产将逐渐由增量房建设时代步入存量房运营时代，这是毋庸置疑的。可以预见，未来房价将逐渐进入平稳运行态势，房地产开发将由外延扩张向内涵式发展转变。就是要从土地供给、房地产开发、住房消费端入手，矫正失真的市场信号，推动房地产行业步入良性发展轨道。其根本方向是更好满足购房者的合理住房需求，在促进共同富裕的大局之下，充分体现减轻民众居住负担、提升民众生活品质的导向。
长远看，房地产新发展模式的方向应该是企业持有、运营和服务。与存量房的交易、运营和服务相关的企业，诸如物业、经纪、租赁类企业等将迎来新的黄金发展期。对不动产空间的持有、运营和服务，以及围绕城市更新、运维、租赁和服务，包括满足新市民居住（租赁）、老旧小区更新改造、城市空间服务等需求，将成为房地产行业新的发展空间；而精细化运营、高水平的物业管理将成为项目成功的关键，也将成为房地产项目保值增值的核心和提升城市品质的重要方面。当然，这些领域意味着投资周期更长、投资回报率更低，也就是说，房地产行业终将步入薄利时代，其公共服务属性逐渐凸显，房企竞争的模式和焦点也将发生全新的变化。
二、ESG对未来房地产企业的发展意味着什么？
当前政府部门对ESG理念的关注已越来越高，从2022年的《政府工作报告》看，通篇都融会贯通了ESG的理念。从基于“双碳”战略的生态环境保护，到面向社会民生领域补短板的基础设施投资，到涵盖保障群众住房需求的社会保障和服务，再到推进社会治理共建共治共享，无不体现着加强ESG体系建设导向。实际上，《政府工作报告》为房企新发展模式提供了一条清晰的路径，那就是践行ESG可持续发展之路。
无论从化解房企债务风险、增强融资能力看，还是从转型发展的出路看，ESG都将成为房企的“新赛道”。所谓ESG，即环境（Environmental）、社会（Social）和公司治理（Governance）构成的现代企业价值体系，分别涵盖自然资源、气候变化、环境机遇、人力成本、利益相关方、社会责任以及公司治理等。它既是一种企业可持续发展理念，也是对企业进行非财务因素价值评价的体系，是评估企业在促进经济可持续发展、履行社会责任方面贡献的重要指标。ESG评价可以揭示出企业在经营管理战略方面的风险，可以为投资者的投资决策提供有效参考。
对于房地产企业而言，ESG发展水平的高低，决定其未来在市场中的融资能力。无论是间接融资，还是发债、上市，评级机构对企业ESG的评级结构都将左右其市场再融资能力。在间接融资方面，ESG中的E已逐渐成为我国银行保险业提供绿色信贷、绿色保险等金融服务的重要考量；在境外发债中，ESG投资在欧美地区已经成为资产管理机构、资金方、企业普遍认可和共同关注的指标，企业的ESG评级结果往往成为企业发债成果与否及发债成本高低的核心评价因素；在境内发债，ESG也逐渐成为企业信用评级、申请发债的标准，如绿色债券的发行需满足由人民银行、发展改革委、证监会联合发布的《绿色债券支持项目目录(2021年版)》认定标准；在资本市场，ESG评价日益成为企业上市的门槛。目前，A股已经正式纳入MSCI新兴市场指数和MSCI全球指数，而MSCI将对所有纳入指数的上市公司进行ESG研究和评级，不符合标准的公司将会被剔除。这不仅对国内市场ESG投资体系建设形成倒逼，也对企业加强自身ESG建设形成倒逼。在“三道红线”监管约束下，ESG建设水平或将成为企业能否顺利发债、续债及上市融资，缓解资金链风险的关键“砝码”。从长远看，企业ESG理念及其体系的建设，也将决定其在房地产行业新发展格局、新发展模式下竞争能力的硬核。
三、房企如何将ESG嵌入新发展模式？
实际上，房地产向新发展模式转型的方向恰恰是ESG所倡导的方向：关注生态环境、促进社会和谐与包括公司治理在内的社会治理完善，推动可持续发展。在当下的中国，这种契合则聚焦于“双碳”战略和共同富裕社会建设目标。围绕有序推进“双碳”目标，促进共同富裕社会建设，房地产新发展模式应该在房地产全链条嵌入ESG发展理念与机制，ESG嵌入的深度和广度某种程度上将代表房企向新发展模式转型的程度。作为房企，践行ESG至少可以从以下几方面切入：
（一）E（环境）：绿色建筑
传统房地产建筑行业是典型的高能耗、高排放行业。有关资料显示，建筑的碳排放量约占全国碳排放总量的20%，若从建筑全流程观察，建材－建筑－开发的碳排放量则超过45%。因此，房地产业实施绿色发展是实现“双碳”目标的关键，其最基本的实践形式就是绿色建筑。绿色建筑既是房地产向新发展模式转型的方向之一，也是践行ESG最好的切口。根据2020年7月住建部等七部门印发的《绿色建筑创建行动方案》，到2022年当年绿色建筑要占新建建筑的70%。这对房地产行业无疑是一种挑战。
绿色建筑就是要按照绿色发展理念，将绿色实践贯穿于房地产规划设计、采购、施工、装饰、营销、到运维的各个环节。首先，在房地产项目选址和筹备阶段，要植入“绿色”因素，充分权衡项目选址对生态环境特别是水循环的影响；在产品设计阶段，应积极推行装配式精装，全面实现绿色建筑，避免二次装修带来的额外碳排放、资源浪费和环境污染；在项目建设过程中，应积极推广绿色建材应用，不采购具有生物多样性保护价值的材料，力求将对环境的影响降到最低，并在努力提高算力基础上合理规划建材使用，降低建材耗费和成本；在项目运营和办公过程中，应通过提高数字化水平，推行智慧运维全覆盖，加强水资源、废弃物全过程管理。
（二）S （社会）：保障性租赁住房
按照ESG发展理念，房地产企业在创造自身经济效益的同时，需更主动承担社会责任，关注和维护好利益相关方的权益。除了通过积极参与慈善捐助等社会公益活动增厚企业的内在价值外，还应在产品（房屋）生产、销售和售后服务等各环节协调好各利益相关方的关系，维护和促进利益相关方的权益。参与保障性租赁住房建设，既是房企转型的新赛道，也是房企履行社会责任、关注社会民生福祉的体现。
发展保障性租赁住房无疑是缓解大城市新市民、新生代住房问题的主要依托。随着我国城镇化进程加快，人口向经济发达地区聚集的趋势日益明显，大城市、特大城市住房供需矛盾突出，矛盾集中在进城务工人员、新市民、城市新青年等群体。而现有的租赁住房市场相对滞后，亟需政策性租赁住房建设来弥补这一短板。在持续调控格局下，参与保障性租赁住房建设无疑为房企开辟了一条可持续的新“赛道”，也是房地产开发回归居住属性、履行社会责任的现实路径。
（三）G（治理）：注重产品与服务品质，维护相关方合法权益
作为现代企业，建立健全公司治理机制无疑是房地产企业持续发展的最基本要求，也是房企践行ESG发展理念的基本内核之一。房企应不断完善自身合规治理结构，持续提高自身企业管理水平，完善“三会一层”组织管理架构，健全风险管理及内部监控机制等。但是，完善公司治理或不仅限于企业自身的组织治理，还包括推进社会治理等内容。对于房地产企业而言，新发展模式要求其更加注重房地产开发产品及售后服务的品质，更好满足购房者的合理住房需求；就是要从销售——售后全过程注重对消费者合法权益的维护，减少房屋交易中对消费者的侵害行为。这也恰是房企促进社会治理接入ESG的有效路径。
首先要信守承诺，做到“保交付”。要避免因自身公司治理、财务管理等方面出现的问题，导致资金断流、形成“烂尾楼”，严重侵害购房人合法权益。在实践中，除了房地产企业自身要补齐制度短板、夯实公司治理机制外，重点是要遵守预售资金监管要求。这是“保交付”的关键。
其次，是要注重产品（房屋）品质。要打造令消费者满意的楼盘，交付给购房人真正高质量、高品质的产品。比如，通过机器人的应用，加之大力推行标准选型库、精准满足绿色建筑地方标准、提高住宅隔声性能等工作。关键是要杜绝虚假广告、虚假营销对购房者的误导，杜绝因“货不对板”形成对购房者合法权益的侵害。
再次，要注重售后的服务品质。要通过人工智能、物联网、区块链、大数据、5G等技术革新，为消费者提供一站式的全方位营销、生态系统和场景化融合服务的优质服务体验。要建立完善购房人关于房屋质量合理诉求的顺畅通道。
此外，还要注重对相关利益方权益的保护。核心是要提升智能化水平，强化对建筑施工环节的安全保障。未来房地产行业应不断提升智能化程度，应用机器人在大幅提升工效的同时极大降低建筑施工的风险，体现对员工的关怀。
毫无疑问，在房企将ESG嵌入新发展模式的同时，也需有配套的金融资源嵌入，需要有资本的驱动。如绿色建筑需要绿色金融的嵌入。这方面，房企可寻求的绿色金融支持方案很多，包括绿色信贷、绿色债券、绿色CMBS、类REITs等证券化产品、绿色建筑保险、绿色建筑主题的基金等。在保障性租赁住房的建设方面，监管部门先后出台了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》等文件，明确了银行保险机构在助力保障性租赁住房建设方面的目标、原则和实施路径，为银行保险机构支持保障性租赁住房建设提供了监管激励。或许，在支持房企转型、进入ESG新赛道方面，并不缺可以匹配的金融产品与服务，缺的是打破信息瓶颈、突破信用堵点的制度与机制。
作者：李庚南中央财经大学绿色金融国际研究院特邀高级研究员
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新媒体编辑：杨颖安
