当今老龄化问题日趋严重，国家养老保险缺口不断增大，如何利用房产投资确保退休生活安乐舒适、寻求稳固的养老保障，已成为全民热度话题。 我国现行的养老制度面临巨大的压力，基于此，我国开展了老年人住房反向抵押养老保险（以下简称“以房养老险”）。以房养老险是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
“以房养老险”目前在我国仍处于初期发展阶段，但多地都相继进行试点工作并且试点范围不断扩大。但从试点状况来看不容乐观，相比西方发达国家，“以房养老险”商业养老保险在我国发展缓慢，且该模式在中国的推行存在的障碍也不容忽视。本文利用前人已有的文献基础对其他国家及我国的“以房养老险”商业养老保险问题进行研究分析。
一、以房养老险的国外实践
“以房养老险贷款 ”(Reverse Mortgage Loan)，是专为老年人设计的一种金融理财方式，它也被称为“以房养老”模式，逐渐发展成为“以房养老险”。该保险模式来源于荷兰，并逐渐被美国借鉴实施。发达国家的反向抵押贷款之所以能够成功，一是得益于反向抵押贷款运作机制，二是其反向抵押贷款监管与优惠政策，三是定价指标选取方面的影响，四是相关业务部门功能设定，五是得益于其文化环境。各国简要情况如下：
1、美国。上世纪中后期，美国在新泽西的一家银行试运行这种全新的模式，在推出后，反响热烈，美国随之将其推广到全国。目前，在美国开展的以房养老险贷款被实践证明是种成功、成熟的融资途径，有效的养老方式，对于弥补社会保障的不足、改正老年人经济状况、提高他们的生活质量具有积极的意义。
2、日本。日本的“以房养老险”制度的受众是一些在退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人，这些老人可以以他们的住房为抵押来领取生活资金。为控制风险，在具体实施上，根据地方政府或金融机构的政策规定，在条件和内容上会略有不同。不过总的来说，要想享受这项制度的条件是比较苛刻的。
3、加拿大。加拿大“以房养老险”制度的倒按揭较为个性化。老人将所住的房产抵押给银行，贷款数额在1.5万加元到30万加元之间。机构可根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。但贷款期间不可进行房产主权的变更，贷款人去世后，处理房屋应折还贷款。
4、新加坡。在新加坡，老人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。
二、我国对以房养老险的探索
2006年政协十届四次会议上,全国政协委员建设部科学技术司司长赖明提案，“60岁前人养房,60岁后房养人”。2008年4月，上海市民政局副局长高菊兰在新闻发布会上透露,上海对“以房养老”这一新型养老模式比较关注,正在调研阶段。2014年6月，原中国保监会发布《关于开展老年人以房养老险养老保险试点的指导意见》，提出在北京、上海、广州、武汉四个城市开展以房养老险养老保险试点，试点期为2年。2016年7月，明确“以房养老”试点时间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏、浙江、山东、广东等部分地级市。2018年8月8日，银保监会发布《关于扩大老年人以房养老险养老保险开展范围的通知》，宣布“自即日起，将老年人以房养老险养老保险扩大到全国开展”。同时强调保险机构要积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求。我国试点情况如下：
1、南京。南京汤山首次推出了“温泉留园”老年公寓以房养老项目。拥有该市60平方米以上产权房、六旬以上的孤残老人,可将房产抵押给留园,入住老年公寓,终身免交一切费用,而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。这一模式的实质就是住房反抵押贷款,但是,这一项目在实行之后,仅维持了不到4个月,目前已不再实施。
2、上海。上海市公积金管理中心于启动的“以房养老”方案试点其初定做法是:65岁以上老年人可将自己产权房卖给市公积金管理中心，该中心再将房屋返租给老人,租金与市场价等同，老人需按租期年限一次性支付租金，但效果不尽人意,并没有真正解决上海市的养老问题。
3、北京。北京市首家“美电房屋银行”——北京寿山福海国际养老服务中心在石景山启动，老人出租其房屋，保留产权，租金直接缴付养老院摩受五星级养老服务。但也遭到冷遇，只有小部分老人入住。
总之，以上这些经验是我国对“以同养老”模式的初探。尽营各地勇于尝试，并且相关部门给予了政策支持，但实践纷纷宣告失败，将其投入我国市场并广泛应用所面临的困境是巨大的。
三、我国以房养老险的积极作用
我国“未富先老”与社会保障体系仍然滞后的矛盾。中国人口老龄化进程是世界有史以来规模最大、转变速度最快的，中国的养老金缺口逐年增大，生老病死已经无法完全依赖国家、社会和企业，中国需要引进新的养老制度，构建多层次的养老体系。“家庭养老”的作用在逐渐削弱。在时下“421”家庭结构越来越成为主流的时候，家庭养老的压力日益剧增，老年人的生活质量可能有所下降，“以房养老险”制度被认为是解决未来家庭养老问题的有效办法。以房养老险具有以下积极作用：
1、“以房养老险”制度可以提高老年人的晚年生活质量。根据全国老龄办最新统计，截至2017年年底，中国60岁以上老年人口占总人口比重达17.3%，约2.4亿。专家预计，到2020年，中国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，其中独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右。“以房养老险”模式虽然在中国面临经济、政策和传统观念方面的挑战，暂时性的遇冷，但是“以房养老险”可以补充养老保障体系，拓宽养老金的筹资渠道，缓解我国养老金的缺口，有利于提高老年人的生活质量。
2、“以房养老险”制度有利于缓解国家、家庭及企业的压力。目前国内的养老经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金，但由于70年代以来独生子女较多，将来一对夫妻照顾四个老人和抚养一个子女，夫妻的生活负担较重。同时，在《中国养老金精算报告2018-2022》报告中显示，扣除财政补贴，中国的养老金缺口将持续扩大。为了避免将养老金缺口留给下一代，中国需要构建多层次的养老体系，使广大老年人老有所养。 “以房养老险”的本质是一种反向抵押贷款，是一种金融的融资手段，有利于将养老体系推向市场化，来缓解国家、家庭以及企业的压力。
四、我国以房养老险的主要困境
依据我国特有国情及“以房养老险”其本身的商业模式来进行，其存在主要两大类风险，一是由利率波动、老年人寿命难以准确估计、房价波动共同作用的交叉风险；二是包括退保解约、房产赎回损失、流动性风险、逆向选择和道德风险等的经营类风险。致使“以房养老”政策至目前为止10余年来，业务量一直冷清，仅有100余单。
1、传统观念影响需求。按照中国人的传统，房产是一个家庭资产的最大部分，无形之中，房产成了人们资产的最后底线。且在当下由于房价的一再上涨，买房难的局面一直僵持，青年人无法仅凭一己之力负担高昂的房价，尽管现代社会房产继承的观念正在淡化，老年人也希望将自已的财产遗留给自己的子女。此外，中国居民喜欢储蕃的行为特征也促使老年人对以房养老险贷款失去兴趣。由于老年人在青年时代已经存足了养老金，加上大部分老年人还是愿意与年轻人居住，享受天伦之乐，在老年阶段就没有了养老的后顾之忧。
2、贷款机构选择难。以房养老险贷款业务的承办涉及的领域非常广，技术要求比较高，一项交易的办理不仅需要预测借款人的生命周期，还要对房屋的未来价值进行估计来计算可以贷款的额度，事前的产品开发推广和事后的房屋出售等都决定了我国的商业银行、保险公司、社保机构甚至其他私营金融机构，都无法单独承办这项业务。
3、中介机构发展滞后。我国房地产评估市场处于起步阶段，存在评估机构资质混乱，从业人员整体素质不高等问题。而且评估流程不规范，评估结果也没有可比性。中介机构的发展水平和公信力是影响以房养老险贷款业务运营的关键因素，但是显然，我国的中介机构还没有为以房养老险贷款的推行做好准备。
总之，住房改革提高了住房的自由化率，为发展以房养老险贷款的推行创造了前提和有利条件，这也为有关学者对这一模式的研究提供了可行的平台。以房养老险贷款作为一种体现着将个人积累的不动产财富转变为现金流思想的金融产品，为我国养老问题的解决带来了新的思路。推行以房养老险是对我国的养老保险来说是个契机，无论是政府还是金融机构都应该下力气研究这项极具前筑的产品。
五、我国发展“以房养老险”建议
在今后的发展过程中，保险公司应以非参与型产品为主，加速推广、扩大需求。不同地域的推广也有利于分散房价波动风险，弥补个体房价变动损失。当业务开展到一定规模、公众接受度提高后，可以尝试推出参与型产品，进一步缓解房价波动风险。“以房养老险”商业养老保险业务模式不一定大众化，而是更有效地满足部分人的需求，为他们提供多一种养老选择。保险业开展以房养老险养老业务需要更加成熟的产品，未来在产品形态、运营模式、定价、风险管理等方面还需不断研究和实践。现建议如下：
第一，对于保险公司而言，“以房养老”在应对传统保险业务的长寿风险和利率风险的同时，还需考虑房地产市场波动风险、房产处置风险等，且由于业务流程管理和风险管控难度较大，所以险企应当开拓更多服务产品，并加强风险管理。
第二，对于配套政策而言，应当加强财税扶持力度。国际上，为防止房价下跌造成的损失，保险公司会采用再保险机制分散风险。而在调动保险公司积极性方面，会配套出台税收优惠和激励性政策支持，如免除入保房屋产权证增名税费；减免保险企业在反向抵押保险业务上的所得税；免除入保房产的房产税等优惠政策。
第三，对于险种的业务操作而言，可以考虑把住房反向抵押养老保险项目与养老机构的护理服务结合起来，建立购买服务的绿色通道，为老人提供一站式养老生活服务，包括对接具备医疗服务的养老社区，让参加项目的老年人获得高质量的晚年生活。
（健康金融课题组继体债小组试点如约结束后，现设置常设的养老小组，旨在重点研究养老金融，以此带动相关内容的深入研究）
作者：
胡嘉怡 中央财经大学绿色金融国际研究院科研助理，健康金融课题组成员，江西财经大学金融学本科生
指导老师：
任国征 中央财经大学绿色金融国际研究院研究员，健康金融课题组组长
