2023年开年以来，国家发展和改革委员会连续发布多条文件通知，并要求进一步提升基础设施领域不动产投资信托基金项目申报推荐的质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展。截至2023年4月，我国公募REITs市场已有27个上市标的，包含3只仓储物流类产品。本文从仓储物流REITs的发展现状出发，从优势与劣势、风险与问题等方面进行了分析，并对未来仓储物流类REITs产品的绿色发展前景进行了展望。

一、仓储物流REITs的发展现状

整体来看，目前已经发行的3只仓储物流REITs的底层资产项目均位于长三角、珠三角、环渤海经济圈核心地位，具有交通便利、经济繁荣等特点，具有区位优势的同时具有政策优势加持。红土盐田港REIT位于深圳盐田保税区，同时作为高标仓和保税仓，享有税收优惠，仓储空间利用率高、自动化水平相对较高。中金普洛斯仓储物流REIT的优势主要在于其享有了一、二线城市的交通便利和工业厂房、物流仓库的产业集聚效应。同时，作为非保税仓和高标仓，具有更大的扩募空间。京东仓储基础设施REIT，单一的承租人和关联企业作为原始权益人带来了不确定性，同时也带来了更大的扩募能力和动力。京东依托深入实施的“织网计划”，自建了67座亚洲一号智能产业园，发行公募REITs有助于加速集团“融资-投资-融资”滚动式发展。

表1 仓储物流REITs基本发行情况

 从政策导向来看，2022年国务院办公厅发布了“十四五”现代物流发展规划通知，提出要加强对物流产业的金融支持，稳步推进基础设施REITs试点，鼓励符合条件的社会资本以市场化方式成立仓储物流REITs，从而有效地盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。各地区随后也出台了相关政策，将REITs的发展纳入了仓储物流的未来发展规划。

表2支持仓储物流REITs相关政策

从市场表现来看，截至2023年4月，我国已发行3只仓储物流REITs，总市值达到了118亿元，纵向对比于前一年76.8亿的总市值，增长率达到了65%。在横向对比中，2022年仓储物流在公募REITs中规模占比为10.0%，2023年4月，仓储物流规模占比达到了12.3%。在收益方面，全球仓储物流REITs市场平均收益率为4%-7%，我国仓储物流REITs净现金流分派率大致在4%左右。红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT和京东仓储基础设施REIT2023年第一季度收入分别为2990万元、8730万元、2320万元，分红收益率分别为1.63%、1.34%和1.32%。

从底层资产经营情况来看，红土盐田港REIT总体出租率较高。中金普洛斯REIT原有资产的出租情况较好，租户分布较为集中，但扩募资产出租率不足。京东仓储基础设施REIT的项目全部整租给关联方京东物流子公司，租约为5-6年，高于行业平均3年水平，大幅度降低市场风险。

表3底层资产情况

从行业前景来看，社会物流总额稳步增长，为仓储物流发展提供动力。据中国物流与采购联合会统计，2022年社会物流总额稳定增长，总额达347.6万亿元，其中保管费用5.95万亿元，增长5.3%。2022年一线城市的高标仓迎来了一波新增供应入市，北京仓储物流全年放量约77.1万平方米，突破历史最高水平；上海物流仓储市场新增供应52.1万平方米，推动全市高标仓体量超过700万平方米，广州仓储物流市场新增21.5万平方米，深圳新增6万平方米的高标仓。

从发展方向来看，绿色化发展已成为仓储物流行业的趋势之一。中国仓协从2016年开始评定“绿色仓库”，成为推动绿色化的示范。此后，国家发展和改革委员会等部门发布了众多政策文件，要求在物流园区和大型仓库使用绿色节能技术、装备和管理模式，并将“物流绿色仓储”纳入《绿色债券支持项目目录》等，“十四五”规划中也提出加快绿色仓储建设。2022年，仲量联行等机构指出，在中国物流地产中，ESG理念和践行将是实现降本增效、可持续发展的制胜关键。目前，在各级政府出台的相关文件中，都对绿色仓库建设提出了相关要求和鼓励政策，金融机构也将绿色仓储设施项目列为支持对象，全面推进行业绿色化发展。

目前我国已发行的三支仓储物流REITs仍在不断扩募中，市场需求仍在增长，投资者对其前景充满信心。随着中国物流行业的发展，尤其是电子商务、供应链金融等领域的快速崛起，仓储物流REITs市场也将进一步壮大。

二、仓储物流REITs的优势与问题

（一）仓储物流REITs产品的优势

1.有效盘活资产，提高市场影响力

仓储物流属于重资产行业，发行公募REITs可帮助企业极大减轻自持资产所带来的财务杠杆，缩短资金回收周期，拓展融资渠道，形成良性投资循环。同时，对企业本身而言，利用优质资产发行REITs产品募集资金，其在资本市场的优秀表现也将对企业的市场影响力产生正面影响，为后续主营业务的拓展提供有力支撑。

2.提升运营管理水平，推动基础设施建设

以收益分派为核心的仓储物流REITs能够激励现有管理人提升物流资产的运营和管理水平，并吸引更多专业管理团队和资本进入物流行业，满足市场的多样化和专业化需求，提升物流行业运行效率，推动国内基础设施建设。目前发行的仓储物流类REITs底层资产大多为“高标准物流仓储”，与普通仓相比具备更加成熟的发行条件。目前上市产品项目业主涵盖外资、国企、民营三个维度，流程打通后未来将有大批资产可加入产品序列，有助于行业提质增效发展。

（二）仓储物流REITs产品的问题

1.受不动产所有权期限影响，导致期限匹配风险

从基金端来看，公募基础设施REITs是一个权益型的永续运作产品。从项目端来看，公募基础设施REITs的基础资产涉及基础设施项目的所有权和特许经营权，其中所有权包括的仓储物流的土地使用权和房屋所有权，到期后可能面临如何安排土地出让金缴纳的问题。根据现行规定，或存在无法续期的风险，对于基金的估值将会造成一定的冲击。

2.高标仓供需矛盾突出，底层资产选择或受限

当前仓储物流REITs底层资产均为地处一线城市的高标仓，高标仓选址青睐一线城市交通网络发达地段。但《上海2017-2035年城市总体规划》和《北京2016-2035年城市总体规划》显示，预计上海、北京2035年产业用地（含仓储物流用地）占城乡建筑用地比例均有所下降。此外，西南等欠发达地区高标仓分布虽少，但仍存在供给过剩问题。受高标仓供需影响，仓储物流REITs底层资产很难跳出北上广深地区。

三、仓储物流REITs的绿色发展展望

从行业绿色发展来看，我国仓储物流行业正积极推动转型升级，行业龙头从探索推进零碳仓库建设、打造绿色配送体系等方面着手，持续提升实物资源利用效率，加快推进仓储物流行业绿色化发展，助力实现“双碳”目标。基础设施公募REITs的发展将会为绿色仓储物流提供有力的资金和技术支持。

（一）REITs助力行业实现快速转型

根据世邦魏理仕（CBRE）预计，2023年我国主要城市高标仓净吸纳量有望超过640万平方米，缺口较大，而与之相对应的则是大量普通仓出租率偏低的局面，行业内部供需不匹配的矛盾亟待解决。在推动行业发展以满足市场需求的过程中，可积极发挥公募REITs的优势，一方面依托专业的运营管理团队，帮助传统仓储物流园区摆脱粗放式经营，向专业化、智能化、数字化的经营模式转变，提升管理质效；另一方面，在一二线城市优质物流用地资源紧缺的背景下，可借助REITs帮助包括国有企业、民营企业和外资企业等各类仓储物流企业打通“投、融、管、退”渠道，通过提升资产的流动性为潜力项目的改造升级提供新的资金来源，强化资本市场服务实体经济的质效，促进行业整体转型发展。

（二）行业绿色发展为REITs带来更多优质标的资产

仓储物流行业在我国低碳经济发展中占有重要地位。仓储物流资产与分布式光伏相结合具备极高的经济价值与绿色价值。使用光伏发电不仅能够支持仓储物流园区工业用电的需求，为园区提供经济效益，同时能够通过加大新能源的利用，从消费端减少碳排放，实现较高的绿色价值。目前，已有多个仓储物流园区围绕自身资源延展布局屋顶光伏业务，推动“园区+”等智慧化运营方案，有效降低能耗成本，减少碳排放。未来，仓储物流园区绿色发展创造的经济价值与绿色价值可为REITs注入更为稳定的现金流收益，带来更多优质标的资产。

参考资料

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[6]《“十四五”工业绿色发展规划》发布绿色低碳转型方向[J]. 印染, 2022, 48(1): 84-85.

作者：

张琦彬 中央财经大学-北京银行双碳与金融研究中心助理研究员

吴倩茜 中央财经大学-北京银行双碳与金融研究中心研究员

朱羿蓁 中央财经大学绿色金融国际研究院科研助理